Калькулятор досрочного погашения ипотеки
Светлана Никулова, финансовый консультант ·
Досрочный платёж уменьшает тело долга, и проценты дальше начисляются на меньшую сумму. Калькулятор строит аннуитетный график помесячно и сравнивает два сценария: без досрочки и с ней. Сокращение срока всегда экономит больше процентов, уменьшение платежа даёт запас в бюджете — цифры покажут, сколько именно в вашем случае.
Пример: 5 млн ₽ под 16% на 20 лет, плюс 10 000 ₽ в месяц
Исходные данные:
| Остаток долга | 5 000 000 ₽ |
| Ставка | 16% годовых |
| Срок | 20 лет |
| Дополнительно каждый месяц | 10 000 ₽ |
| Стратегия | сокращать срок |
Результат:
| Платёж по графику | 69 563 ₽ |
| Переплата без досрочки | 11 695 071 ₽ |
| Переплата с досрочкой | 5 930 401 ₽ |
| Экономия на процентах | 5 764 670 ₽ |
| Срок с досрочкой | 11 лет 6 месяцев вместо 20 лет |
Свои цифры можно подставить в интерактивной версии страницы — калькулятор работает в браузере с включённым JavaScript, данные никуда не отправляются.
Как считает калькулятор
- Аннуитет. Платёж считается по стандартной формуле: остаток × месячная ставка ÷ (1 − (1 + ставка)−срок). Так считают почти все банки; расхождение с вашим графиком — в днях начисления внутри месяца, не в рублях за год.
- Досрочный взнос вносится после регулярного платежа того же месяца и целиком идёт в тело долга.
- Сокращать срок — платёж не меняется, кредит закрывается раньше. Уменьшать платёж — после каждого досрочного взноса платёж пересчитывается на оставшийся срок.
- Экономия — разница в процентах между сценариями за весь срок.
Срок или платёж: что выбрать
| Сокращать срок | Уменьшать платёж | |
|---|---|---|
| Экономия на процентах | Максимальная | Меньше при тех же взносах |
| Ежемесячная нагрузка | Прежняя | Снижается с каждым взносом |
| Кому подходит | Доход стабильный, подушка есть | Доход нерегулярный или планируется его снижение |
| Скрытый плюс | Быстрее снимается обременение | Освободившиеся деньги можно направлять в досрочку — итог сближается |
Компромисс, который часто выигрывает: уменьшать платёж, а разницу между старым и новым платежом вносить досрочно каждый месяц. Нагрузка на бюджет та же, что при сокращении срока, но если доход просядет, можно остановиться без просрочки. Ещё четыре способа уменьшить переплату.
Чего калькулятор не учитывает
- Страховку жизни и имущества: её платят отдельно, и при сокращении срока она заканчивается раньше — обязательна ли страховка.
- Дифференцированные платежи — их выдают редко, у них своя арифметика.
- Льготные и плавающие ставки, отсрочки и кредитные каникулы.
- Налоговый вычет по процентам: до 390 000 ₽ возврата — посчитать вычет.
Частые вопросы
Может ли банк запретить досрочное погашение?
Нет. По статье 810 Гражданского кодекса заёмщик-гражданин вправе вернуть кредит досрочно полностью или частично, уведомив банк не меньше чем за 30 календарных дней; договором срок уведомления может быть короче. Комиссии за досрочное погашение запрещены.
Когда лучше вносить досрочный платёж — в начале срока или в конце?
В начале. При аннуитете первые годы почти весь платёж — проценты, и каждый рубль в тело долга тогда экономит больше всего. Тот же взнос за год до конца кредита экономит копейки.
Что выгоднее: досрочно гасить ипотеку или положить деньги на вклад?
Сравните ставку по ипотеке со ставкой вклада после налога. Если вклад даёт заметно больше, чем стоит кредит, деньги на вкладе выгоднее — но только до момента, пока ставки не сравняются. Подушку безопасности при этом не трогают ни в том, ни в другом случае.
Почему платёж после досрочки не уменьшился так, как я ожидал?
Платёж пересчитывается на весь оставшийся срок, поэтому 100 000 ₽ досрочки при 15 годах впереди снижают платёж примерно на 1 500 ₽, а не на 100 000 ÷ 12. Чтобы почувствовать снижение, выбирайте сокращение срока или вносите регулярно.
Источники: Гражданский кодекс, ст. 810; условия вашего кредитного договора.
Как уменьшить переплату по ипотеке · Когда выгодно рефинансирование · Ипотека или аренда · Калькулятор налогового вычета
Расчёт носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.