Как уменьшить переплату по ипотеке: 5 способов

Уменьшить переплату по ипотеке можно, если не платить строго по графику, а управлять ипотекой как частью семейного бюджета. Даже при ставках 17–19% годовых есть четыре рабочих способа сократить переплату по ипотеке: досрочное погашение, налоговый вычет, рефинансирование и пересмотр страховок.

Многие заёмщики смотрят только на ежемесячный платёж по ипотеке и не замечают, сколько уходит на проценты. А переплата по ипотеке часто превышает саму сумму долга. Поэтому имеет смысл раз в год пересматривать условия и искать точки для экономии.

Меня зовут Светлана Никулова, я финансовый консультант. С 2021 года я помогаю семьям строить финансовую стратегию, в том числе работать с ипотекой так, чтобы переплата по ипотеке не съедала все свободные деньги. В этой статье — практический разбор без обещаний и магии.

Почему переплата по ипотеке растёт быстрее, чем кажется

Платёж по ипотеке в первые годы состоит преимущественно из процентов. На ипотеку 6 млн рублей под 18% на 20 лет ежемесячный платёж — около 93 000 ₽. Из них в первый месяц почти 90 000 ₽ уходят на проценты, а на тело долга остаётся всего около 3 000 ₽.

Поэтому без досрочных платежей основной долг по ипотеке уменьшается медленно, а переплата по ипотеке разрастается. К этому добавляются страховки, комиссии и дополнительные опции, которые банк предлагает при оформлении. В совокупности они могут увеличить общую стоимость ипотеки на 5–10%.

Многие заёмщики удивляются, когда я показываю им эти цифры. Они годами платят по графику и не понимают, почему сумма долга почти не движется. Проблема не в них — проблема в том, что график платежей по ипотеке устроен так, что банк забирает проценты в первую очередь.

Как уменьшить переплату по ипотеке через досрочное погашение

Самый надёжный способ уменьшить переплату по ипотеке — вносить досрочные платежи с уменьшением срока, а не платежа. При сокращении срока проценты пересчитываются на оставшийся период, и экономия получается максимальной.

Пример: ипотека 6 млн ₽ под 18% на 20 лет. Досрочное погашение 20 000 ₽ ежемесячно сокращает срок примерно до 12 лет и уменьшает переплату по ипотеке с 16,3 млн ₽ до 8,6 млн ₽. Экономия — около 7,7 млн ₽.

Если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, бюджет станет свободнее, но переплата по ипотеке уменьшится незначительно. Поэтому при возможности всегда выбирайте сокращение срока. Это самый эффективный способ борьбы с процентами.

Важно подать заявление и указать, что гасится именно тело долга по ипотеке. После операции проверьте график платежей в приложении банка. Без правильного оформления деньги могут уйти на проценты или просто висеть на счёте.

Если бюджет сейчас не позволяет вносить 20 000 ₽, начните с 5 000 ₽. Главное — регулярность. Даже небольшая сумма, отправленная на сокращение срока по ипотеке каждый месяц, со временем сокращает переплату по ипотеке.

Как вернуть часть процентов через налоговый вычет

При покупке жилья в ипотеку можно вернуть 13% от суммы уплаченных процентов — максимум 390 000 ₽ за весь срок. Это не сокращает переплату по ипотеке напрямую, но возвращает деньги в семейный бюджет.

Условия: официальный доход, уплаченный НДФЛ, квартира куплена в России. Вычет можно получить один раз в жизни. Если в год возвращается меньше максимума, остаток переносится на следующие годы.

Оформлять вычет удобно через личный кабинет налогоплательщика. Понадобятся кредитный договор, справка о процентах из банка и документы на квартиру. Процесс занимает от одного до нескольких месяцев, но возвращаемые деньги того стоят.

Отдельно от вычета по процентам идёт вычет на покупку жилья — до 260 000 ₽. Его тоже можно получить по той же квартире, если вы его ещё не использовали. Вместе с ипотечным вычетом это до 650 000 ₽ возврата.

Когда стоит рефинансировать ипотеку

Рефинансирование имеет смысл, если новая ставка минимум на 2–3 процентных пункта ниже текущей. При разнице в 3 пункта на ипотеке 6 млн ₽ экономия за 10 лет составит 1,5–2 млн ₽.

Важно считать полную стоимость ипотеки, а не только процентную ставку. Комиссии банка, страховка и оформление иногда съедают всю выгоду. Бывает, что банк предлагает низкую ставку, но компенсирует её навязанными продуктами.

Перед рефинансированием сравните два варианта: вашу текущую ипотеку и новое предложение. Посчитайте, сколько вы заплатите за весь срок в каждом случае. Если разница покрывает все расходы на переоформление — можно действовать.

Не стоит рефинансироваться, если до конца срока осталось меньше пяти лет: расходы на оформление могут не окупиться. Также нет смысла, если в планах продажа квартиры в ближайшие год-два.

Как проверить страховки по ипотеке

Банки часто предлагают собственные страховые программы по завышенным тарифам. Страхование жизни, имущества и титула по ипотеке можно вынести на рынок и выбрать более выгодный вариант, если это не противоречит условиям кредитного договора. Экономия — 10–30 тысяч рублей в год.

Также стоит отключить платные опции, без которых можно обойтись: СМС-информирование, премиальное обслуживание, страхование безработицы, если оно не требуется по договору. Эти мелочи за год складываются в заметную сумму.

Однажды клиент принёс мне выписку по ипотеке. Оказалось, что три года он платил за программу «финансовая защита», которую ему навязали при оформлении. После отключения этой опции он стал экономить 1 200 ₽ в месяц. За оставшийся срок — более 100 000 ₽.

Если сейчас нет свободных денег на досрочное погашение, начните с малого. Даже 5 000 ₽ в месяц на ипотеке 6 млн ₽ за 10 лет сэкономят 300–500 тысяч рублей. Главное — делать это регулярно, а не разово. А когда появится возможность, увеличьте платёж.

Выбирайте один способ уменьшить переплату по ипотеке и начните с него. Не нужно пытаться сделать всё сразу. Часто даже одно правильно оформленное досрочное погашение или возвращённый налоговый вычет даёт больше, чем кажется на первый взгляд.

Хотите разобрать свою ипотеку в деталях — запишитесь на бесплатную диагностическую сессию. Вместе посчитаем, какая стратегия подходит именно вам. Также пишу о деньгах и капитале в Telegram-канале.